Chcem audit
NA ROVINU · PREDAJ
17. augusta 2026

Exkluzívna zmluva alebo viac realitiek naraz?

Päť realitiek neznamená päťnásobnú šancu na predaj. Ale ani podpis exkluzívnej zmluvy automaticky neznamená kvalitnú službu.

Dobrá exkluzivita nie je o tom, že majiteľ nesmie ísť inde. Je o tom, že jeden človek preberie zodpovednosť za celý predaj.

Keď sa majiteľ rozhodne predať nehnuteľnosť, jedna z prvých otázok býva: dať ju jednej realitke alebo radšej viacerým?

Logika „čím viac realitiek, tým viac kupujúcich“ na prvý pohľad dáva zmysel. Lenže kupujúci dnes pozerajú rovnaké portály a veľmi často vidia ten istý byt bez ohľadu na to, ktorá kancelária ho ponúka.

Rozdiel preto nemusí byť v počte realitiek. Rozdiel môže byť v tom, kto nesie zodpovednosť za cenu, prezentáciu, komunikáciu, marketing a vyjednávanie.

Prečo majiteľov láka viac realitiek

Je to pochopiteľné. Ak jeden maklér nepredá, možno predá druhý. Ak druhý nenájde kupujúceho, možno ho nájde tretí.

Majiteľ navyše nemá pocit, že by sa na niekoho „uviazal“. Každý maklér môže skúsiť šťastie a vyhrá ten, kto prinesie kupujúceho.

Lenže: ak nikto nemá istotu, že obchod dokončí práve on, môže mať zároveň menšiu motiváciu investovať viac času a peňazí do prípravy ponuky.

Čo sa môže stať pri piatich realitkách

01

Rôzne ceny

Jedna ponuka môže byť za 175 000 €, druhá za 179 000 €. Kupujúci potom prirodzene začne porovnávať aj samotné inzeráty.

02

Rôzna prezentácia

Jeden maklér použije profesionálne fotografie, ďalší fotografie z telefónu a tretí prevezme obrázky z iného inzerátu.

03

Rozdrobená komunikácia

Majiteľ rieši niekoľko maklérov, niekoľko obhliadok a niekoľko rôznych verzií toho, čo kupujúci povedali.

04

Nikto neriadi stratégiu

Ak každý iba čaká na svojho kupujúceho, nemusí byť jasné, kto vyhodnocuje cenu, spätnú väzbu a ďalší postup.

Čo sa mení pri exkluzivite

Pri dobre nastavenej exkluzívnej spolupráci vie maklér, že má nehnuteľnosť určitý čas na starosti.

To mu umožňuje pripraviť predaj ako jeden projekt: nastaviť cenu, pripraviť prezentáciu, investovať do marketingu, organizovať obhliadky, zbierať spätnú väzbu a vyjednávať.

Exkluzivita teda nie je odmena pre makléra. Mala by byť výmenou za jasnú zodpovednosť, konkrétnu prácu a dohodnutý postup.

Lenže zlá exkluzivita je horšia než žiadna

Toto je druhá polovica príbehu, ktorú by podľa mňa mal majiteľ počuť ešte pred podpisom.

Ak maklér získa exkluzivitu, nahodí tri fotografie na portál a potom mesiac čaká, exkluzivita majiteľovi veľmi nepomohla.

Rovnako by som bol opatrný pri zmluve, pri ktorej majiteľ nevie:

Čo maklér konkrétne urobí

Fotografie? Video? Pôdorys? Platená propagácia? Databáza záujemcov? Spolupráca s ďalšími maklérmi?

Ako dlho zmluva trvá

Doba spolupráce má byť zrozumiteľná. Majiteľ by mal vedieť, na aké obdobie sa dohodol.

Koľko služba stojí

Provízia a prípadné ďalšie náklady by nemali byť prekvapením až vo chvíli, keď príde kupujúci.

Čo ak spolupráca nefunguje

Pred podpisom treba rozumieť podmienkam trvania, ukončenia aj povinnostiam oboch strán.

Exkluzivita neznamená zákaz spolupráce

Toto sa často zamieňa.

Jeden maklér môže mať zodpovednosť za predaj a zároveň spolupracovať s ďalšími maklérmi, ktorí majú konkrétneho kupujúceho.

Pre majiteľa je podstatné, že stále komunikuje s jedným človekom a nevzniká niekoľko konkurenčných verzií tej istej ponuky.

Dobrá exkluzivita: jeden človek riadi predaj, ale dvere kupujúcim zostávajú otvorené.

Dve veľmi odlišné exkluzivity

Exkluzivita iba na papieri
  • podpis zmluvy,
  • základný inzerát,
  • žiadny jasný marketingový plán,
  • sporadická komunikácia,
  • majiteľ nevie, čo sa deje.
Exkluzívne zastupovanie
  • dohodnutá stratégia,
  • jasná cena a prezentácia,
  • aktívny marketing,
  • spätná väzba z trhu,
  • jeden človek zodpovedný za celý proces.
Na rovinu: ak jediným argumentom makléra pre exkluzivitu je „potrebujem, aby ste podpísali zmluvu“, je to málo.
INTERAKTÍVNE

Test dobrej exkluzivity

Predstavte si, že máte pred sebou zmluvu s realitným maklérom. Viete odpovedať na tieto otázky?

1. Viete presne, čo maklér spraví ešte pred zverejnením inzerátu?
2. Poznáte marketingový plán nehnuteľnosti?
3. Je vopred jasná výška provízie a čo za ňu dostanete?
4. Je jasné, ako dlho spolupráca trvá?
5. Rozumiete podmienkam ukončenia spolupráce?
6. Dostanete počas predaja pravidelnú spätnú väzbu?
7. Môže váš maklér spolupracovať s iným maklérom, ktorý privedie kupujúceho?
8. Viete, kto je zodpovedný za cenu, obhliadky, komunikáciu a vyjednávanie?

Čo by som chcel vedieť pred podpisom ja

Musím podpísať exkluzívnu zmluvu?

Nie je to všeobecná zákonná povinnosť pri predaji nehnuteľnosti. Ide o spôsob nastavenia spolupráce medzi majiteľom a sprostredkovateľom. Rozhodujúce sú konkrétne podmienky zmluvy.

Znamená exkluzivita, že byt môže predávať iba jeden človek?

Exkluzívne zastupovanie nemusí znamenať, že iný maklér nemôže priviesť svojho kupujúceho. Dôležité je, ako je spolupráca nastavená a čo obsahuje konkrétna zmluva.

Je dlhšia exkluzivita automaticky zlá?

Nie. Rozhodujúcejšie je, čo sa počas tohto obdobia reálne robí, aké sú povinnosti strán a akým spôsobom možno spoluprácu ukončiť.

Na čo sa pozerať v zmluve?

Najmä na rozsah služby, odmenu, dobu trvania, podmienky ukončenia, prípadné náklady a povinnosti oboch strán. Pri spotrebiteľskej zmluve majú byť podmienky formulované jasne a zrozumiteľne.

Obsah má informačný charakter. Konkrétne práva a povinnosti sa vždy posudzujú podľa konkrétnej zmluvy a okolností prípadu.
REALITY NEFORMÁLNE. ALE PROFESIONÁLNE.

Nechcem od vás exkluzivitu preto, aby som vás mal „pod zmluvou“.

Ak mám dostať zodpovednosť za predaj vašej nehnuteľnosti, musíte vedieť, čo za to urobím, ako budeme postupovať a čo odo mňa môžete očakávať.

Pozrieť sa, ako pracujem Uvažujem nad predajom
maklerbezkravaty.sk