„Banka mi to určite schváli“ nie je to isté ako pripravené financovanie. Predávajúci potrebuje vedieť, čo je už potvrdené a čo je ešte len plán.
Väčšina kupujúcich neplatí celú cenu z vlastných peňazí. To je normálne. Hypotéka však vnáša do predaja tretiu stranu – banku – a tá má vlastné pravidlá, dokumenty a termíny.
Vašou úlohou nie je posudzovať bonitu kupujúceho ako banka. Potrebujete však nastaviť obchod tak, aby bolo jasné, čo sa stane, ak sa financovanie oneskorí alebo nevyjde.
Predschválenie nie je kúpa konkrétneho bytu
Kupujúci môže mať dobrú predstavu o tom, koľko mu banka požičia. Konkrétna nehnuteľnosť však vstupuje do procesu samostatne a banka môže požadovať jej ocenenie a dokumenty.
Preto je rozdiel medzi „mám to prepočítané“ a „mám konkrétny úver pripravený na túto kúpu“.
Na rovinu: Pýtajte sa na stav financovania bez toho, aby ste sa hrali na úverového poradcu.
Znalecká hodnota môže zamiešať karty
Ak banka pracuje s hodnotou nehnuteľnosti nižšou než je kúpna cena, kupujúci môže potrebovať viac vlastných zdrojov alebo iné zabezpečenie.
Pre predávajúceho je dôležité vedieť, či má kupujúci rezervu na takúto situáciu.
Na rovinu: Dohodnutá cena a banková hodnota sú dve odlišné veci.
Termíny musia sedieť na banku
Nereálne krátke lehoty vytvoria stres a dodatky. Príliš dlhé lehoty zase zbytočne blokujú predávajúceho.
Zmluvné termíny majú vychádzať z konkrétneho financovania a podkladov.
Na rovinu: Dátum v kalendári nie je stratégia, ak neviete, čo sa doň musí stihnúť.
Plán B patrí do prípravy
Ak banka úver neschváli, treba vedieť, aké sú dôsledky pre rezerváciu a ďalšie zmluvné kroky.
Tieto podmienky sa riešia v dokumentoch podľa konkrétneho prípadu, ideálne s právnikom.
Na rovinu: Najhorší čas riešiť „čo ak hypotéka nevyjde“ je deň, keď hypotéka nevyšla.
Krátke odpovede na časté otázky
Môžem odmietnuť kupujúceho s hypotékou?
Môžete si vyberať kupujúceho podľa podmienok ponuky, no hypotéka sama osebe nie je znak neserióznosti.
Je hotovostný kupujúci vždy lepší?
Nie. Môže byť rýchlejší, ale stále rozhoduje cena, podmienky a spoľahlivosť.
Mám čakať na schválenie hypotéky bez rezervácie?
To závisí od nastavenia obchodu. Podmienky by mali vyvažovať riziko oboch strán.
Kto rieši bankové podklady?
Kupujúci a jeho banka/poradca, ale predávajúci musí včas dodať potrebné podklady k nehnuteľnosti.
